보유주택 수에 따른 투자전략
저자는 20만 인구 이상이 사는 도시를 투자 가치가 있다고 보고 있습니다. 전국의 많은 도시들 중에 1000만 원 이하로 살 수 있는 아파트가 아직 많이 있다고 합니다. 보유주택 수에 따라 투자법이 다른데 무주택자인데 투자금이 여유가 있고 부동산 공부할 자신이 없다면 타이밍을 재지 말고 지금 바로 매수하는 것을 추천해줬습니다. 무주택자인데 투자금이 부족하다면 투자와 실거주를 구분하라고 말합니다. 사는 집은 전세나 월세로 거주하면서 더 좋은 지역을 갭 투자나 분양권으로 사두는 것을 추천합니다. 1 주택자 같은 경우에는 두 가지 전략이 있는데 일시적 2 주택자로 갈아타는 방법이 있는데 세금 측면에서 우수한 방법입니다. 또 다른 방법은 다주택 전략으로 가는 것인데 2~4년 사이에 매도하는 주택들이 생기게 됩니다. 그렇게 되면 2~4년마다 현금흐름이 생기게 됩니다. 종부세가 부담이 된다면 명의를 분산시키거나 자녀에게 명의를 넘기는 방법 그리고 법인투자자로 투자하는 방법도 있습니다. 업무용 오피스텔, 지식산업센터로 투자하는 방법도 있습니다. 단, 주거용 오피스텔은 세금 측면으로 집으로 들어가게 됩니다.
실투자금은 얼마나 필요한가?
갭 투자를 간략하게 설명하자면 내가 산 매매금액과 전세금액의 차이를 이용한 투자입니다. 예를 들어 매매금액이 2억이고 전세금액이 1억 9천이면 내 돈 1천만 원으로 투자가 가능합니다. 부가적으로 부동산 복비와 인테리어 수리비용, 취등록세, 법무사비 등은 제외한 금액입니다. 기타 비용은 400~1000만 원 정도로 잡으시면 될 것 같습니다. 종잣돈 1천만 원 이하를 가지고 있을 때 투자전략은 사실 지방 갭 투자 말고는 할 게 없다. 지방으로 가더라도 중소도시의 일급 지는 어렵고 2,3 급지로 넘어가야 합니다. 그러나 후순위 급지들은 오히려 더 많은 공부를 거쳐야 하고 분별력을 길러야 하며 투자할만한 아파트를 고르는 안목이 많이 필요한 편입니다. 천만 원 이하는 지방 똘똘한 한 채를 투자하는 방법밖에는 없습니다. 5천만 원의 투자금을 가지고 있다면 지방의 똘똘한 1 급지를 투자하는 방법이 있고, 경매 쪽으로 도전하는 것도 좋은 방법입니다. 경매의 장점은 살 때 싸게 사는 것이므로 장점이 확연합니다. 1억의 투자금이 있다면 선택지가 많아집니다. 광역시로 갈 수도 있고 지방에서 웬만한 좋은 물건들을 살 수가 있습니다. 지방 분양권 투자도 가능합니다. 지방 초기 재개발도 괜찮은 방법이라고 생각합니다. 1억은 선택지가 넓은 편이고 오히려 리스크 관리에 최대한 신경을 쓰는 편이 좋습니다. 한 번의 몇 억씩 버는 투자가 중요한 것이 아니라 꾸준히 벌 수 있는 능력을 기르는 것이 오히려 중요한 것 같습니다.
저평가된 아파트 고르는 7단계
1. 인구 세대수로 필터링을 하는 것입니다. (지방투자 한정) 원래는 50만 이상 도시에서 투자를 했지만 지금은 너무 많이 올라서 20만이 넘는 곳에 투자합니다. 인구수가 20만 이상 정도는 어느 정도 기존 수요가 있기 때문에 가격이 확 떨어지는 경우가 없습니다. 또한 인구수가 늘어나고 있는 곳이 좋습니다. 1차 필터링에서 인구수가 적고 줄어들고 있지만 세대수가 늘고 있다면 걱정할 필요는 없습니다. 부동산 지인 사이트에 인구수가 늘어나는 것을 확인할 수 있다 보통 인구수가 늘어나고 있으면 세대수도 함께 늘어나게 됩니다. 인구수가 줄어드는데 세대수가 늘어나는 경우도 많은데 예를 들면 경상도 구미입니다. 우리가 사는 가구단위가 세대가 되게 되는데 인구가 빠지더라도 세대가 늘고 있다면 아직까지는 그 지역이 괜찮다고 생각하나 10년 뒤까지는 확실하지 않습니다.
2. 부동산의 수요와 공급의 영향을 많이 받습니다. 수요를 생각하는 것은 미분양 수치와 청약 경쟁률로 확인하고 공급을 볼 때는 입주물량과 인허가 물량으로 확인합니다. 2년에서 2년 반 정도는 예측이 가능합니다. 부동산 지인 사이트에서 수요/입지 섹터를 들어가게 되면 앞으로의 공급물량을 확인할 수 있습니다. 공급이 없다면 가격이 오를 확률이 높고 공급이 과잉이라면 가격이 떨어질 확률이 높습니다. 미분양이 현재 많다면 그곳은 가격이 떨어질 확률이 높고 미분양이 해소되고 있다면 수요가 증가하고 있는 것이므로 가격이 올라갈 확률이 높습니다.
3. 매매 전세 시세확인을 하는 것입니다. 아실 사이트에 들어가면 매매, 전세 시세 그래프가 잘 나와있습니다. 절대 가격을 싸게 사야 하는데 그걸 어떻게 아는지 알려줍니다. 전세지수는 하락을 멈추고 횡보를 하는 형태이고 매매지수는 계속해서 하락을 하고 있습니다. 전세지수가 횡보할 때고 매매지수는 전세지수보다 떨어질 때가 절대가가 쌀 때입니다. 그때 매매를 하고 저점인 시기 절대 가격이 싼 타이밍일 확률이 높고 상승분을 모두 챙길 수 있습니다.
4. 지역 간 비교평가입니다. 전국에서 가치가 비슷한 지역끼리 경쟁을 붙이는 것이다. 4차 필터링까지는 손품과 발품이 많이 필요하고 이미 그 지역을 잘 알고 있는 사람들이 투자하기 좋겠습니다.
5. 그 지역 내에서 어떤 아파트가 좋은지 필터링해야 합니다. 이것은 호갱 노노 앱을 사용해서 많이 보는 편입니다. 호갱 노노는 동네별로 가격이 나와있습니다. 가격이 어디가 가장 높은 아파트인지 확인해야 합니다.
6. 가격이 높은 동네가 좋은 동네일 확률이 높습니다. 서울은 가장 좋은 입지가 직주근접입니다. 그러나 지방에서는 어디나 차 타고 삼십 분이면 출퇴근이 가능하고 직주근접이 그렇게 큰 중요 요소가 아닙니다. 더 중요한 것은 학군과 상권이라고 생각합니다. 호갱 노노 사이트에서 학원가 탭으로 확인 가능합니다. 상권을 살펴볼 때에는 카카오 맵을 통해서 확인하는 것이 조금 더 편합니다.
7. 내 투자금에 맞는 물건 찾기입니다. 호갱 노노 탭을 보시면 갭 가격을 확인할 수 있습니다. 이 단지들을 메모해두고 실제로 매물을 보러 임장을 가는 것이 좋습니다. 엄한 곳에 임장을 가지 않고 손품으로 일단 7단계를 거쳤으니 더 자세히 살펴볼 수 있을 것입니다.